Bauturbo in Rotenburg

In der Bearbeitung von Bauanträgen sind die Modifikationen der § 31 BauGB sowie § 34 BauGB besonders praxisrelevant. Der § 31 BauGB regelt Ausnahmen und Befreiungen von Bebauungsplänen, während der § 34 BauGB den rechtlichen Rahmen für die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile bildet.

Die sogenannte Experimentierklausel § 246 e BauGB kommt dann zur Anwendung, wenn ein Vorhaben weder durch Befreiungen gemäß § 31 Abs. 3 BauGB noch durch das Abweichen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung gemäß § 34 Abs. 3b BauGB umgesetzt werden kann.

Im Zuge der Novelle wurde der Absatz 3 des § 31 BauGB so angepasst, dass mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden kann. Voraussetzung ist, dass ebendiese Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

In Gebieten, in denen die Zulässigkeit von Bauvorhaben nicht durch einen Bebauungsplan geregelt wird, ist der § 34 BauGB maßgeblich, wobei sich Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen müssen. Der neu hinzufügte Absatz 3b des § 34 BauGB ermöglicht das Abweichen vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nun im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen, sodass diese Bauanträge nicht mehr abgelehnt werden müssen. Angesichts der Zielsetzung der BauGB-Novelle, der Beschleunigung der Umsetzung von Wohnbauvorhaben, beschränkt sich der Anwendungsbereich allein auf solche Vorhaben.

Befreiungen gemäß § 31 Abs. 3 und Abweichungen gemäß § 34 Abs. 3b kann nur zugestimmt werden, wenn mit dem vorliegende Bauantrag folgende genehmigungspflichtige Vorhaben verfolgt werden:

• Errichtung von Wohngebäuden
• Erweiterung, Änderung oder Erneuerung von Gebäuden, sofern dadurch neue Wohnungen geschaffen werden oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar gemacht wird
• Nutzungsänderung eines Gebäudes zu Wohnzwecken.

Im Wesentlichen gelten diese Voraussetzungen und Grundsätze:

• Vor der Einreichung eines entsprechenden Bauantrages bei der Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Rotenburg (Wümme) sollten Bauwillige das Gespräch mit der Abteilung Stadtplanung und Umwelt der Stadt Rotenburg suchen. Auf diese Weise lassen sich unnötige Kosten im Falle einer Ablehnung sowie Konflikte oder Verfahrensverzögerungen vermeiden. Eine Terminabsprache ist möglich per E-Mail an stadtplanung@rotenburg-wuemme.de.
• Ohne vorherige Abstimmung kann die Zustimmung gemäß § 36a BauGB versagt werden
• Bauwillige haben keinen Anspruch auf die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens
• Es sind dem Verfahrensstand angemessene und aussagekräftige Unterlagen vorzulegen. Dazu gehört eine straßenseitige Ansicht des Bauvorhabens im Maßstab 1:100 sowie ein Lageplan mit Darstellung von Baukörper, Zuwegung und Stellplätzen im Maßstab 1:500
• Ziele und Grundsätze der Regional- und Landesplanung sind zwingend einzuhalten
• § 31 Abs. 3 BauGB und § 34 Abs. 3b BauGB sind vorrangig anzuwenden, bevor der § 246 e BauGB zur Anwendung kommt 
• Die technische und verkehrliche Erschließung muss gesichert sein
• Bei Bedarf ist ein städtebaulicher Vertrag mit dem Vorhabenträger abzuschließen, um besonderen städtebaulichen Anforderungen Rechnung zu tragen
• Je nach Sachverhalt ist das Bauprojekt durch den Bauherrn oder Entwurfsverfassenden im Verwaltungsausschuss vorzustellen
• Sofern Bauvorhaben in Ortschaften geplant sind, werden die jeweiligen Ortsräte beteiligt  

Von der Anwendung des Bauturbos wird abgesehen:

• im Außenbereich
• in festgesetzten Industrie- und Gewerbegebieten (Ausnahme Betriebsleiterwohnen gem. § 8 Abs. 3 Nr. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) und § 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO)
• in Natur- und Landschaftsschutzgebieten sowie im Bereich von Überschwemmungsgebieten
• im Bereich festgesetzter Grünflächen
• wenn das Bauvorhaben künftige Entwicklungen beeinträchtigen könnte (wenn z.B. hintere Grundstücke nicht mehr erschlossen werden können)
• wenn das Vorhaben zur Entstehung oder Verschärfung von immissionsschutzfachlichen Konflikten beziehungsweise von Nutzungskonflikten beiträgt
• wenn das Vorhaben den festgeschriebenen Sanierungszielen der Stadt Rotenburg (Wümme) widerspricht (siehe dazu auch staedtebaufoerderung-row.de)
• bei einer deutlichen Überschreitung der in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzten Orientierungswerte der Grundflächenzahl von mehr als 15 Prozent
• bei Bauvorhaben, welche die im Bebauungsplan festgesetzte Anzahl der Vollgeschosse um mehr als ein Vollgeschoss überschreiten bzw. sich im unbeplanten Innenbereich dementsprechend nicht in die nähere Umgebung einfügen
• bei Bauvorhaben, welche aufgrund ihrer Ausgestaltung zur erheblichen Beeinträchtigung des Ortsbildes führen würden

Die Stadt Rotenburg muss sicherstellen, dass nach überschlägiger Prüfung keine erheblichen Umweltauswirkungen sowie Beeinträchtigungen städtebaulicher oder nachbarschaftlicher Belange zu erwarten sind. So kann die Stadt beispielweise explizite Vorgaben zur Gestaltung des Baukörpers oder zur Berücksichtigung klimaschutzfachlicher Aspekte formulieren, welche der Bauherr zwingend einhalten muss. 

Rechtliche Grundlage dafür ist der § 36a BauGB: Er ermöglicht die Verknüpfung des gemeindlichen Einvernehmens mit der Verpflichtung zur Einhaltung besonderer städtebaulicher Anforderungen.