Städtebauförderung
Aufnahme in die Städtebauförderung
Die Stadt Rotenburg (Wümme) ist mit zwei Sanierungsgebieten im November 2022 vom Land Niedersachsen in die Städtebauförderung aufgenommen worden:
Sanierungsgebiet „Innenstadt und Niederungen“ in das Programm „Lebendige Zentren“
Sanierungsgebiet „Wohngebiet Auf dem Loh“ in das Programm „Sozialer Zusammenhalt“
Wird es eine durchgängige Fußgängerzone geben? Wie kann mehr Parkraum geschaffen werden? Wird die Goethestraße umgebaut und wenn ja, wie? Und: Über allem steht das Miteinander der Menschen - eben der soziale Zusammenhalt, die Nachbarschaft.
Für die Entwicklung unserer Sanierungsgebiete stehen der Stadt Rotenburg (Wümme) in den kommenden 15 Jahren gut 30 Millionen Euro aus Städtebauförderungsmitteln des Bundes und des Landes Niedersachsen zur Verfügung. Dazu kommen weitere gut 15 Millionen Euro aus eigenen Mitteln.
- Für die Innenstadtentwicklung werden gut 19 Millionen Euro in Aussicht gestellt, der Eigenanteil der Stadt liegt bei 9,5 Millionen Euro.
- Für das Wohngebiet Auf dem Loh sind es ca elf Millionen Euro von Bund und Land sowie weitere 5,5 Millionen Euro Eigenanteil.
Ziele
Beide Vorhaben eint ein Ziel: Rotenburg soll lebendiger und attraktiver werden. Mit der Finanzierung kann dies auf unterschiedlichsten Wegen erreicht werden.
So soll unter anderem der Innenstadtbereich als funktionale, aktive und vernetzte Ortsmitte für Stadt und Landkreis gestärkt werden. Ebenso als Standort für Einkaufen, Verwaltung, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur, Begegnung und Wohnen. Zusammen mit den Niederungen wird sie mit den umliegenden Quartieren vernetzt. Dazu gehört auch das historische Kerngelände der Rotenburger Werke, das zur Stadt hin geöffnet wird. Dort entsteht mit dem Innovationsquartier ein 5,5 Hektar großes, neues und inklusives Quartier mitten in der Stadt.
Verkehrsflächen und -strukturen sollen optimiert werden. In den vergangenen Jahren erstellte Gutachten, darunter auch der Verkehrsentwicklungsplan und das Einzelhandelskonzept für die Stadt Rotenburg (Wümme), geben hierfür bereits die ersten Diskussionsgrundlagen.
Veränderungen stehen auch in dem Wohngebiet Auf dem Loh an: räumliche Barrieren zu anderen Stadtgebieten sollen verringert und so die Verbindungen in die angrenzenden Viertel verbessert werden. Auch die Verbesserung der Schulwegsituation aufgrund der in dem Gebiet liegenden Grundschule und Kreismusikschule ist Teil des Entwurfs. Das Miteinander, eben genannter sozialer Zusammenhalt, soll ebenfalls gestärkt werden, zum Beispiel durch die Förderung ehrenamtlicher Arbeit oder auch das Einsetzen eines Quartiermanagements. In den Entwürfen sind auch die Schaffung bedarfsgerechter und zeitgemäßer Infrastrukturen genannt.
Öffentlichkeitsbeteiligung
Es ist ein fließender Prozess, in dem sich immer wieder etwas bewegen wird und neue Ideen entstehen werden.
Die Städtebauförderung hilft Städten und Gemeinden, gesellschaftliche Aufgaben besser zu bewältigen. Sie unterstützt dabei Gesamtmaßnahmen, die in der Regel aus einer Reihe von Einzelmaßnahmen bestehen. Das gemeinsame Ziel von Bund, Ländern und Kommunen für alle diese Projekte ist, den Erfolg aller Bereiche dieser Zusammenarbeit darzustellen und ihren Mehrwert in der Gesellschaft zu verankern. Nur durch die engagierte Arbeit mit den Bewohnerinnen und Bewohnern sowie Interessengruppen vor Ort können Städte und Gemeinden diese über Notwendigkeit, Nutzen, Hintergrund und Förderung ihrer Projekte informieren und überzeugen.
Quelle: Mia Sedding
Tag der Städtebauförderung 2024: Informationen dazu haben wir hier beschrieben.
Die Sanierungsgebiete
Sanierungsgebiete werden von einer Gemeinde ausgewiesen, wenn ein Bündel städtebaulicher Problemlagen vorliegt, die nicht allein durch vereinzelte Maßnahmen behoben werden können. Investitionen und das Engagement von Akteuren werden für das Sanierungsgebiet gebündelt und konzentriert. Das Zusammenspiel aller Beteiligten ist wesentliche Voraussetzung für den Erfolg der Sanierung.
Im Anschluss an die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet werden vom Grundbuchamt alle Grundstücke, die im Sanierungsgebiet liegen, mit einem Sanierungsvermerk im Grundbuch versehen. Durch die Eintragung dieses Vermerks werden alle Grundstückseigentümer*innen über das zeitlich begrenzte Sonderrecht der Sanierung informiert und es wird darauf hingewiesen, dass die Bestimmungen des besonderen Städtebaurechts gemäß §§ 136 ff. Baugesetzbuch zu beachten sind.
Der Sanierungsvermerk hat lediglich informativen Charakter. Er stellt keine Grundstücksbelastung im Sinne des Grundbuchrechts dar und hat somit keine Rangstelle im Grundbuch. Finanzierungen, für die Sicherheiten im Grundbuch gestellt werden müssen, oder andere Belastungen, die im Grundbuch eingetragen werden müssen, sind weiterhin selbstverständlich möglich.
Nach Abschluss der Sanierung (dies geschieht durch Aufhebung der Sanierungssatzung) wird der Sanierungsvermerk wieder gelöscht. Durch die Eintragung und Löschung entstehen Grundstückseigentümer*innen keine Kosten.
Es gibt Auswirkungen, aber natürlich auch viele Möglichkeiten, die sich den Eigentümer*innen eines Grundstücks innerhalb der förmlich festgelegten Sanierungsgebiete im Rahmen der Städtebauförderung bieten.
Innenstadt und Niederungen
Sanierungsziele
Die Ziele der Sanierung ergeben sich aus den städtebaulichen Planungen:
- Weiterentwicklung des Gebietes zu einem zukunftsfähigen, nachhaltigen Quartier,
- Schaffung eines nutzbaren, barrierefreien, innerörtlichen Freiraumverbundes,
- Freiflächen mit hohem Potenzial an Aufenthaltsqualität,
- Verbesserung der fußläufigen Wegeverbindungen,
- Schaffung neuer Spiel-, Bewegungs- und Lernräume für Kinder,
- Etablierung neuer Mobilitätskonzepte,
- Energetische Sanierung des Gebäudebestandes,
- Barrierefreie/-arme Erweiterung und Stärkung freiraumbezogener Infrastrukturen für alle BewohnerInnen,
- Stärkung des Innenstadtbereiches als funktionale, aktive und vernetzte Ortsmitte für Stadt und Landkreis,
- Herstellung eines ausgewogenen Verhältnisses von Schutz und Erlebnis stadtnaher Natur,
und nachgeordnet:
- Anpassung des zentralen Versorgungsbereichs Große Straße und Nebenanlagen an aktuelle Anforderungen und baulich-funktionale Weiterentwicklung
- Stärkung und Ausbau sozialer Infrastrukturen
- Stärkung der Innenstadt als Standort für Einkaufen, Verwaltung, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur, Begegnung und Wohnen
- Ortsbildpflege und baukulturelle Aufwertung
- Räumliche Vernetzung von Innenstadt und Niederungen mit den umliegenden Quartieren und Abbau von Barrieren
- Optimierung von Verkehrsflächen und -strukturen
Karte und Satzung des Sanierungsgebiets "Innenstadt und Niederungen" - hier klicken!
Die vollständigen Satzungen mit den Anlagen finden Sie im Ortsrecht.
Wohngebiet Auf dem Loh
Die Fördermittel werden eingesetzt für Maßnahmen zur Erhaltung und Entwicklung des Gebietes „Wohngebiet Auf dem Loh“ als Standort für Wirtschaft und Kultur sowie als Ort zum Wohnen, Arbeiten und Leben. Gefördert werden Investitionen zur Aufwertung des öffentlichen Raumes, die energetische Sanierung von Wohngebäuden und die Wiedernutzbarmachung von Grundstücken. Unter bestimmten Voraussetzungen können Eigentümer*innen auch Fördermittel für die Modernisierung oder Instandsetzung von Gebäuden erhalten.
Sanierungsziele
Die Ziele der Sanierung ergeben sich aus den städtebaulichen Planungen:
- Stadtstrukturen und räumliche Gestaltung
- Verbesserung der Verbindungen in die angrenzenden Stadtquartiere, Aufwertung der Eingänge in das Wohngebiet
- Abbau von Barrieren
- Aufwertung der städtebaulichen Gestaltung des Quartiers, u.a. Aufwertung des zentral gelegenen und derzeit nur als ungestalteter Parkplatz genutzten Lohmarktes
-
Wohnen- Aufwertung und Anpassung des Wohnungsbestandes an aktuelle Bedarfe
- Behutsame Nachverdichtung durch die Entwicklung von Potenzialflächen und klimagerechte Gebäudesanierung
- Einzelhandel / Gewerbe
- Prüfung der Möglichkeiten zur Schaffung von Räumen und/oder Entwicklungsflächen für gewerbliche Nutzungen sowie Prüfung der Möglichkeiten zur Sicherung der Nahversorgung
- Soziale Infrastrukturen
- Bedarfsgerechte und zeitgemäße Weiterentwicklung der Infrastrukturangebote für unterschiedliche Gruppen durch Stärkung gemeinwesenorientierter interkultureller Ansätze
- Stabilisierung von sozialen Netzen und Stärkung von Nachbarschaften
- Straßenraum und Verkehr
- Stärkung eines Mobilitätsmixes zugunsten des Umweltverbundes
- Erhöhung der (Schulweg-)Verkehrssicherheit
- Klimagerechte Aufwertung von Straßenräumen
- Stadtgrün und Freiräume, Klima und Umwelt
- Stärkung von Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Anpassung an Klimafolgen
- Erhalt, Entwicklung und Vernetzung der grünen Infrastruktur
- Stärkung des sozialen Miteinanders im Quartier
- Förderung einer Kultur der Beteiligung und Mitwirkung sowie des ehrenamtlichen Engagements
- Einsetzung eines Quartiersmanagements zur Begleitung und Stärkung des sozialen Miteinanders
Karte und Satzung des Sanierungsgebiets "Wohngebiet auf dem Loh" - hier klicken!
Die vollständigen Satzungen mit den Anlagen finden Sie im Ortsrecht.
Fragen und Antworten rund um die Städtebauförderung
Welche Vorteile bringt das Sanierungsgebiet?
In einem Zeitraum von rund 15 Jahren sollen in den Sanierungsgebieten eine Vielzahl von Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Außer den Einzelmaßnahmen von der Stadt Rotenburg (Wümme) im öffentlichen Raum, von denen das gesamte Sanierungsgebiet profitieren soll, können im privaten Bereich die Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden mit dem Ziel der energetischen Modernisierung oder der Verbesserung der Barrierefreiheit gefördert werden. Im Sanierungsgebiet haben Eigentümer*innen die Chance, eine Sonderabschreibung für Baukosten gem. § 7 h ff Einkommenssteuergesetz (EStG) zu nutzen. Hierzu werden diese kostenlos von der Stadtverwaltung oder dem/der Sanierungstreuhänder*in der Stadt beraten.
Voraussetzung für die Gewährung eines eventuellen Zuschusses oder der vorgenannten Sonderabschreibung an einem privaten Gebäude ist der Abschluss eines Vertrages zwischen der Stadt und dem/der Eigentümer*in. Hierzu sollten Eigentümer*innen eine kostenlose Beratung vor Beginn der geplanten Maßnahmen beim Sanierungsträger oder der Stadt über die unterschiedlichen Möglichkeiten nutzen.
Selbstverständlich müssen Städtebauförderungsmittel in ausreichender Höhe zur Verfügung stehen. Ein Rechtsanspruch auf Fördermittel besteht nicht.
Wie hoch sind die Abschreibungsmöglichkeiten?
- § 7h EStG: Erhöhte Absetzung bei Gebäuden in Sanierungsgebieten
8 Jahre 9 % und 4 Jahre 7 % jährlich (100%) auf die anerkannten Kosten der Sanierungsmaßnahmen
- § 10f EStG: Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude in Sanierungsgebieten
10 Jahre 9 % jährlich (90%) auf die anerkannten Kosten der Sanierungsmaßnamen
Beispielbetrachtung Wohngebiet Auf dem Loh:
Modernisierungs- / Instandsetzungskosten: 100.000 €
- Einkommen p. a. 50.000 €
- Persönlicher Steuersatz 35%
- § 10 f EStG (selbstgenutztes Wohnhaus, à über 10 Jahre a´ 9 %= 90 % Sonderabschreibung)
Einkommensteuer
- Ohne Sonderabschreibung: 17.500 €
- Mit Sonderabschreibung: 50.000 € - 9.000 € = 41.000 € *0,35 => 14.350 €
- Steuerersparnis Jahr 1-9: 3.150 € p. a.
- Steuerersparnis über 10 Jahre: 31.500 €
Beispielbetrachtungen Innenstadt und Niederungen:
1. Modernisierungs- / Instandsetzungskosten: 100.000 €
- Einkommen p. a. 50.000 €
- Persönlicher Steuersatz 35%
- § 10 f EStG (selbstgenutztes Wohnhaus, à über 10 Jahre a´ 9 %= 90 % Sonderabschreibung)
Einkommensteuer
- Ohne Sonderabschreibung: 17.500 €
- Mit Sonderabschreibung: 50.000 € - 9.000 € = 41.000 € *0,35 => 14.350 €
- Steuerersparnis Jahr 1-9: 3.150 € p. a.
- Steuerersparnis über 10 Jahre: 31.500 €
2. Modernisierungs- / Instandsetzungskosten: 100.000 €
- Einkommen p. a. 50.000 €
- Persönlicher Steuersatz 35%
- § 7h EStG (vermietetes Wohnhaus, à über 12 Jahre 100 % Sonderabschreibung)
Einkommensteuer
- Ohne Sonderabschreibung: 17.500 €
- Mit Sonderabschreibung: 50.000 € - 9.000 € = 41.000 € *0,35 => 14.350 €
- Steuerersparnis Jahr 1-8: 3.150 € p. a. Jahr 9-12: 2.450 € p.a.
- Steuerersparnis über 12 Jahre: 35.000 €
Wie läuft die Sonderabschreibung im Sanierungsgebiet gem. §§ 7 h Einkommenssteuergesetz?
Kosten einer Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme, die mit der Stadt abgestimmt ist, können nach dem Einkommenssteuergesetz erhöht steuerlich abgesetzt werden. Hierbei ist zu beachten, dass über diese Maßnahme vor Beginn eine vertragliche Regelung mit der Stadt zu treffen ist. Die Stadt oder der/die Sanierungstreuhänder*in berät Sie gerne über die erforderlichen Schritte.
Sanierungsrechtliche Genehmigung gem. §§ 144/145 Baugesetzbuch?
Zur Realisierung der Sanierungsziele werden jedes Jahr Steuermittel für private und öffentliche Maßnahmen eingesetzt. Damit durch Einzelmaßnahmen die Umsetzung der Sanierungsziele nicht wesentlich erschwert oder gar unmöglich gemacht wird, ist in § 144 Baugesetzbuch festgelegt, dass für folgende Rechtsgeschäfte und Vorhaben beziehungsweise Maßnahmen eine Sanierungsgenehmigung einzuholen ist.
- Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Abbruch einer baulichen Anlage sowie erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen; hierunter fallen z.B. auch
- Dach- und Fassadenarbeiten
- Veränderungen an Türen und Fenstern
- Änderungen am Grundriss
- Veränderung des Umfeldes
- Miet- und Pachtverträge über den Gebrauch oder Nutzung eines Grundstücks oder Gebäudes mit einer befristeten Laufzeit von mehr als einem Jahr
- Veräußerungen von Grundstücken sowie die Bestellung und Veräußerung von Erbbaurechten
- Grundbuchliche Belastungen von Grundstücken (z.B. Grundschuldbestellungen, Eintragungen von Grunddienstbarkeiten)
- Schuldrechtliche Verträge, in denen eine Verpflichtung zu einem der in Nr. 3 und 4 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird (z.B. Tausch- oder Schenkungsvertrag)
- Begründung, Änderung oder Aufhebung von Baulasten
- Jede Veränderung der Grundstücksgrenzen (Grundstücksteilung oder -vereinigungen, Flurstückszerlegungen)
Die Genehmigung ist vor Beginn einer Maßnahme bei der Stadt zu beantragen. Ein Antragsformular erhalten Sie im Rathaus, zusätzlich wird es für die Eigentümer*innen auf der Webseite der Stadt zur Verfügung gestellt. Bei Abschluss von Grundstückskaufverträgen kümmert sich der/die beurkundende Notar*in um die Antragsstellung bei der Stadt.
Bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben gibt es eine Besonderheit. Die sanierungsrechtliche Genehmigung wird in diesen Fällen von der Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Stadt erteilt.
Ein Bauwilliger/eine Bauwillige muss bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben zwei Anträge stellen; nämlich den Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung an die Stadt und einen Bauantrag an den Landkreis Rotenburg (Wümme).
Bodenwertermittlungen und Ausgleichsbeträge?
Mit Abschluss der Sanierungsverfahren hat die Stadt zu prüfen, ob und ggf. in welcher Höhe sanierungsbedingte Wertsteigerungen (Ausgleichsbeträge) entstanden sind, die sich aus dem Differenzbetrag zwischen dem Wert des Grund und Boden vor und nach Sanierung ergeben.
Nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches (vgl. §§ 153 ff BauGB) haben die Eigentümer*innen für die ausschließlich durch die Sanierung verursachten Bodenwertsteigerungen ihrer Grundstücke einen entsprechenden Ausgleichsbetrag an die Stadt zu entrichten. Im Gegenzug entfallen die sonst üblichen Erschließungsbeiträge.
Die Erhebung des Ausgleichsbetrages wird im weiteren Verlauf der Sanierung mit den Eigentümern/Eigentümerinnen erörtert. Zur Zahlung des Ausgleichsbetrages können ggf. individuelle Lösungen gefunden werden (z.B. Vereinbarung einer Ratenzahlung).
Grundstückskaufverträge unterliegen im Sanierungsgebiet einer besonderen Prüfung und Wertbegrenzung. Die Grundstückswerte werden auf die Höhe begrenzt, die sich ohne Aussicht auf die Durchführung der Sanierungsmaßnahme – also ohne den sanierungsbedingten Mehrwert – ergeben würden.
Hierdurch soll vermieden werden, dass Bodenwertsteigerungen, die Eigentümer*innen nicht zulässigerweise selbst bewirkt haben, durch einen Verkauf realisiert werden und ein/e Käufer*in möglicherweise durch den Kaufpreis und den Ausgleichsbetrag doppelt belastet wird.
Ansprechpartner
Das Team Städtebauförderung ist erreichbar unter der E-Mail-Adresse:
stadtplanung@rotenburg-wuemme.de
Auch ein Anruf ist unter der zentralen Nummer 04261/71-0 möglich - je nach Anliegen werden Sie dann an die entsprechenden Kolleginnen und Kollegen weitergeleitet.
Rahmenplan
Was ist ein städtebaulicher Rahmenplan?
Der Rahmenplan als Instrument der städtebaulichen Planung gehört zu den informellen Planungen. Rahmenpläne dienen allgemein der Bestimmung und Darstellung der städtebaulichen Ziele einer Gemeinde.
Auf Grundlage des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes und den Vorbereitenden Untersuchungen für die Sanierungsgebiete „Innenstadt und Niederungen“ und „Wohngebiet Auf dem Loh“ wird unter Beteiligung der Öffentlichkeit jeweils eine Rahmenplanung für die v.g. Sanierungsgebiete mit Fokussierung auf einzelne Bereiche erstellt.
Der Städtebauliche Rahmenplan beinhaltet raumbezogene Aussagen zum Beispiel zum Nutzungskonzept und Verkehrskonzept sowie handlungsbezogene Aussagen wie Prioritätenfolge, Durchführungskonzept und Finanzierung. Insofern dient er allen an der Sanierung Beteiligten als Arbeits- und Fördergrundlage. Der Städtebauliche Rahmenplan ist ein flexibles Instrument und wird bei Bedarf fortgeschrieben. So kann auf die aktuellen Bedürfnisse und Gegebenheiten jederzeit reagiert werden.
Mit dem städtebaulichen Rahmenplan wird die Grundlage für die räumliche und funktionale Entwicklung der Sanierungsgebiete gelegt:
- Informelles Planungsinstrument, das vom Rat beschlossen wird
- Stellt die Rahmenbedingungen, Ausgangssituation und zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten und Perspektiven für zukünftige Nutzungen in groben Zügen kurz und knackig dar
- Versteht sich als Fahrplan der Sanierung und führt alles zusammen
- Transparenz für Öffentlichkeit
- Verbindlichkeit für (betroffene) Akteure*innen (aber nicht rechtsverbindlich)
- Arbeitsaufträge Verwaltung
- Rechtfertigung gegenüber Fördergeber
- Schwerpunkt:
Benennt, strukturiert und hält alle Maßnahmen in unterschiedlichen Detailgraden fest